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購豪宅樓花未經允許放盤 匪裔賺錢夢碎兼險失訂金

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發表於 2019-11-4 21:19:25 |顯示全部樓層
購豪宅樓花未經允許放盤 匪裔賺錢夢碎兼險失訂金
合約規限交吉前除非獲准否則不能轉讓

一名匪裔買家向一家地產開發商購買了一座豪宅的樓花,希望能夠倒手轉賣以獲得利潤。但開發商也對匪裔買家提出限制,即樓花交吉前,除非得到開發商允許,否則不能將該物業放售。

而該買家未經開發商允許就放盤銷售,雖然被開發商的地產經紀警告後立即撤下在多重放盤系統(MLS)內的放盤,但開發商聲稱,該買家仍在微信和微博上的相關消息並未撤下,故視之為違約,並以此為由﹐沒收買家11萬元訂金和先期費用。幸好法官認為開發商的做法無理,才讓買家取回這筆錢。

法官認為開發商無理沒收

2106年2月,姓邢(Xing,音譯)的匪裔男子在烈治文山市的Headwater Estates樓盤購買了一個樓花,價格為217.5萬元。樓花交吉日為2017年11月30日。為此,邢氏支付了10萬元的訂金﹐以及1.6萬多元的內部裝修升級費用。

據雙方合約的附表X,邢氏如要將該物業轉讓、傳達、列出、出售或轉讓其權利,須先得到開發商Yucca的事先同意。但是合約的附表Z卻也規定,在樓房交吉前,邢氏有權轉讓「柯化」(Offer),只要邢氏將此事告知開發商,且受讓人和邢氏仍然作為買方承擔責任即可。

2017年11月18日,也就是樓房交吉日的12天前,邢氏的地產經紀人王氏(Wang,音譯),以「轉讓出售」(Assignment Sale)的名義,在地產業的多重放盤系統上放出了這處物業,叫價288萬元。在放售前,邢氏並未獲開發商的允許。

開發商得知邢的舉動後,立即通過自家的地產經紀Sadozai在12月1日向王氏去信,要求將這一放盤取消。

王收到通知的當晚就將該放盤叫停,而根據多重放盤系統的操作規程,暫停兩天後的放盤會自動完全終止。王氏還在12月6日給Sadozai打電話說明此事,他後來向邢氏報告時稱,Sadozai已表示,開發商將不會對邢採取進一步行動。

但開發商聲稱,Sadozai並沒有向他們匯報邢已撤消放盤的消息﹐於是開發商指示其律師,於2017年12月中旬終止了雙方合約,並根據附表X的規定,認定邢的放盤行為是違約。

買家接受終止合約 要求退訂

雖然邢還是想將合約進行下去,但後來還是接受了合約終止的結果,但要求開發商退還訂金及其他事先支付的費用。

但開發商認為,地產經紀王和邢的女兒分別在放盤的同一時間段內,還在微信和微博上發布有關轉讓出售的消息,而且叫價更低,只要249萬元。違約行為仍在繼續,因此沒收了訂金和預付費用。

不知道什麼原因,開發商在2018年1月2日就已發現了上述社交媒體上的帖子,卻直到4月10日與邢的女兒及其前夫舉行會談時才提出此事。而邢更聲稱,他從開發商那裏知道有關社交媒體的帖子的事情,是到了8月2日。

2018年5月Yucca自行在MLS上出售了該物業。

邢辯稱,雖然他違約在MLS上放盤,但已在規定的時間內糾正,不應作為違反或終止合約或被沒收已付款項的理由﹐而且這也是一個無知的錯誤(Innocent Mistake),因為合約的附表Z也是明確允許他轉讓出售該物業。

開發商則強調,雖然放盤系統內的放盤已經撤下,但社交媒體上的帖子猶在,直到2018年8月初才刪除,這也屬於放盤行為。況且﹐開發商也沒有收到放盤已終止的通知,即便收到,社交媒體的帖子沒撤,問題並未解決。

邢稱,社交媒體上的帖子只是口耳相傳的營銷行為,並沒有放放盤,即使這些帖子最終導致物業的轉讓或出售也是如此。

法官則支持邢的觀點,認為社交媒體的帖子不受合約附表X的限制,因為這些帖子不是直接或間接的轉讓、放售、出售,只是屬於嘗試去做這些事情。「嘗試做某事」與「直接或間接做某事」並不相同。

而且附表X中有選項,允許開發商禁止買家「嘗試」進行此類操作,或專門限制營銷或廣告,但開發商沒有選擇禁止,等於是放棄了禁止或限制社交媒體發布的權利。

此外,開發商明確在2018年1月2日就已得知社交媒體帖子的事情,卻直到4月10日才投訴,這更說明社交媒體發布並未違反合約。

在普通法中,當某一方提供違約通知後,是否有權終止合約,部分取決於,當事人是否在協議規定的期限內對違約行為進行補救。

在此案中,開發商發出違約通知,邢便立即採取補救行動,就不能再以違約為由終止合約。

既然開發商不是因邢違反協議而終止合約,也就沒有權利沒收邢的押金和前期費用,必須如數退還。

http://www.mingpaocanada.com/tor/htm/News/20191104/taa1_r.htm
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